李宇嘉:全国商品房销售面积跌幅明显扩大,开发商资金来源进一步恶化
8月15日,国家统计局发布1-7月份全国房地产的数据。1—7月份,全国房地产开发投资67717亿元,同比下降8.5%(按可比口径计算);其中,住宅投资51485亿元,下降7.6%。商品房销售面积66563万平方米,同比下降6.5%,其中住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70450亿元,下降1.5%,其中住宅销售额增长0.7%。
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1—7月份,房地产开发企业到位资金78217亿元,同比下降11.2%。其中,国内贷款9732亿元,下降11.5%;利用外资30亿元,下降43.0%;自筹资金23916亿元,下降23.0%;定金及预收款27377亿元,下降3.8%;个人按揭贷款13950亿元,下降1.0%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评称:
1、1-7月新开工和供地下滑幅度扩大,7月骤降
1-7月份,新开工下滑24.5%,跌幅比上半年扩大0.2个百分点,供地数据未披露,但根据广发证券的统计,1-7月全国土地出让金18435亿元,较2022年同期下滑24%。注意的是,7月单月新开工、供地骤降的特征明显,其中新开工环比6月下滑30.2%,而5-6月份新开工环比都是增长的;7月土地出让金同比下滑幅度(46%)较6月扩大13个百分点。
2、销售下行、预期不稳是主因
主要原因在于6月份以来,新房销售同环比下滑幅度加大,特别是7月重点城市同环比下滑幅度超过30%,TOP30重点企业中大部分销售同比下滑幅度在30%-40%,即便是头部企业也出现了超季节性的下滑,抑制了开发商拿地、开工的积极性。同时,7月份以来部分稳健房企债券价格暴跌,第二轮暴雷潮甚嚣尘上,导致预期进一步转弱,也是新开工和拿地下滑幅度扩大的原因。新开工和拿地下降,拖累了施工和开发投资,1-7月份开发投资下滑8.5%,今年以来连续下行,且跌幅扩大。
3、销售面积跌幅明显扩大,销售额一季度以来首次负增长
1-7月份,全国商品房销售面积下跌6.5%,跌幅比上半年扩大1.2个百分点,其中住宅销售下跌幅度(-4.3%)扩大1.5个百分点,跌幅扩大幅度更大。1-7月份商品房销售额下跌1.5%,为一季度以来首次负增长。环比来看。7月单月销售面积和金额均“由正转负”,而且负增长的幅度分别为-46.1%、-44.7%,即6月到7月份销售面积和金额均骤然下跌。一方面,7月份是季节性淡季,另一方面开发商冲半年业绩后,推盘和促销的积极性有所减弱。更重要的是,7月份房企风险再次蔓延,各方对于后续市场的走势再次转弱,同时7月份表态优化调整政策后,居民也在等政策出台以决定后续的购买选择,这些都是导致7月份销售明显下行的原因。
4、开发商资金来源进一步恶化
1-7月份,开发商到位资金同比下跌11.2%,跌幅比上半年扩大了1.4个百分点,在去年同期下跌25.4%(为去年较大跌幅)的情况下,今年再次下跌11.2%,单月环比6月份均“有正转负”,且负增长幅度较大,可见资金链之紧张。其中,作为外源融资的国内贷款下降11.5%,跌幅扩大0.4个百分点,自筹资金下跌23.0%,收窄了0.4个百分点(贷款展期、国央企发债稳定等),显示金融机构整体对风险还是非常谨慎;作为内源融资的销售端,定金预收款下滑3.8%,扩大了2.9个百分点,按揭贷款下跌1.0%,为一季度以来首次下跌,主因是销售下滑,居民按揭买房意愿下降,并非是银行不愿意放款,事实上银行额度充裕,也非常愿意投放按揭。
5、销售均价上涨因结构性因素
1-7月份商品房销售均价同比上涨9.2%,住宅上涨9.3%,单月环比分别上涨2.6和3.1%,主因就是在市场较弱的情况下,中心区定价合理的高端改善盘成交占比扩大,结构性地提高了均价水平。但从国家统计局数据来看,6月份以来新房已经环比下跌,7月份预计跌幅扩大。单月同比方面,7月份商品房价下跌0.3%,住宅均价弱势增长0.8%,在中心区成交占比增加的情况下,意味着开发商降价促销是主流。
6、下一步市场走势
在房企风险爆发预期下,加上房价进一步下跌已经形成预期,而居民端在就业、收入等方面并未明显改善,预计三季度销售、开工、土地等主要市场指标将弱于二季度。当然,近期各地积极纾困楼市,热点城市开始降低二套房首付比例,一线城市也在酝酿政策,国家也在出台各项扶持民企融资的政策,推进城中村改造。近期央行再次下调政策利率MLF,预计接下来房贷利率还会下降,从而对需求进行托底,但这些政策能缓解下行态势,但根本的问题未解决,在供大于求的新形势下,难以扭转下跌的态势。